Vragen en antwoorden

 
1. Wanneer ben ik in onderhandeling? 
U kunt niet afdwingen dat u in onderhandeling bent. U bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert op uw bod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. U bent niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal overleggen.


2. Mag een makelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod onderhandeld wordt? 
Dat mag, een onderhandeling hoeft nog niet tot verkoop te leiden. De verkoper kan daarnaast wellicht graag willen weten of er meer belangstelling is. De éérste bieder hoeft nog niet de beste te zijn. Daarom gaan de bezichtigingen door. Vaak zal de verkopende makelaar aan de belangstellende vertellen dat hij, zoals dat heet, onder bod is. Een belangstellende mag dan wel een bod uitbrengen, maar krijgt daar geen antwoord op tot de onderhandelingen met de éérste geïnteresseerde beëindigd is. De makelaar zal geen mededelingen doen over de hoogte van de biedingen. Dit zou het overbieden kunnen uitlokken.


3. Kan verkoper de prijs van een bedrijf tijdens de onderhandelingen verhogen? 
Het antwoord is ja. Als de vraagprijs alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod (zoals beschreven onder ‘Word ik koper als ik de vraagprijs bied?’), dan kan de verkoper ook besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen. Tijdens een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Als de verkopende partij een bod aanvaardt, dan is er sprake van een koop. Als de verkoper een tegenbod doet, kan de koper door dit te aanvaarden de koop tot stand brengen. Andersom kan dat ook. Als de potentiële koper een tegenbod doet dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, dan vervalt het eerdere bod van de verkopende partij. Dus ook als de partijen naar elkaar toekomen in het biedingproces kan de verkoper ineens besluiten om zijn tegenbod weer te verhogen en de koper om zijn bod weer te verlagen.


4. Wanneer komt de koop tot stand? 
Als de verkoper en koper het mondeling eens worden over de voor het belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestal de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarde), dan is er een koop. De verkopende makelaar legt deze koop schriftelijk vast en maakt een koopovereenkomst. Daarin moet staan wat de partijen mondeling hebben afgesproken. Meestal worden er nog een aantal afspraken vastgelegd in een koopakte. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de boeteclausule. Dergelijke aanvullende afspraken gelden pas zodra de koopakte door beide partijen is getekend of van tevoren mondeling akkoord is bevonden. Een ontbindende voorwaarde is overigens een belangrijk onderwerp. Hierover moeten de partijen het eens zijn vóór de mondelinge koop. Let op: u krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde voor de financiering. Bij uw bod moet u melden dat dit onder voorbehoud financiering is.


5. Word ik koper als ik de vraagprijs bied? 
Over deze vraag bestaan veel misverstanden. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een bedrijf een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als u de vraagprijs uit een advertentie of woongids biedt, dan doet u een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.


6. Mag een makelaar tijdens de onderhandelingen het systeem van verkoop wijzigen? 
Dat mag. Een van de partijen mag de onderhandelingen beëindigen. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. In dit geval kan de verkopende makelaar, natuurlijk in overleg met de verkoper, besluiten de lopende onderhandelingen af te breken en de biedprocedure te wijzigen. Uiteraard dient hij eerst eventuele gedane toezeggingen na te komen (zie ook vraag 8 en 9). De makelaar kiest vervolgens bijvoorbeeld voor een inschrijvingsprocedure. Alle bieders hebben dan een gelijke kans om een hoogste bod uit te brengen.


7. De makelaar vraagt een belachelijke hoge prijs voor een bedrijf. Mag dat? 
De verkoper bepaalt waarvoor hij zijn bedrijf verkoopt in overleg met zijn makelaar. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist. Dat geldt voor alle zaken die de verkoper belangrijk vindt om over te beslissen of hij zijn bedrijf aan deze koper wil verkopen. Als verkoper en koper het over deze zaken eens zijn, is er een koop. Soms besluiten verkoper en koper het over een aantal minder belangrijke zaken –roerende zaken bijvoorbeeld- pas te onderhandelen als ze het over de hoofdzaak eens zijn. In een dergelijk geval kan de rechter wel bepalen dat de partijen, nu ze het over de door henzelf aangegeven hoofdzaken eens zijn, moeten doorgaan met onderhandelen tot er een redelijk resultaat is bereikt.


8. Wat is een optie? 
Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan al wel eens over de voorwaarden van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij een aankoop van een nieuwbouwbedrijf is zo’n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een bestaand bedrijf wordt vaak ten onrechte het begrip optie gebruikt. Dan heeft het de betekening van bepaalde toezeggingen die een verkopende makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo’n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar zal in de tussentijd niet met een andere partij in onderhandeling gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruikopties van de bedrijf. Een optie kunt u niet eisen; de verkoper en de verkopende makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.


9. Als ik de éérste ben die belt voor een bezichtiging, als ik de éérste ben die de bedrijf bezichtigt of als ik de éérste ben die een bod uitbrengt, Moet de makelaar in deze gevallen ook het éérste met mij in onderhandeling gaan? 
Op deze drie vragen is het antwoord nee. De verkopende makelaar bepaalt samen met de verkoper de verkoopprocedure. De verkopende makelaar heeft wel de verplichting u daarover te informeren. Het is verstandig als u serieus belangstelling heeft de makelaar te vragen wat uw positie is. Doet de makelaar u een toezegging, dan dient hij deze na te komen.


10. Zit de makelaarscourtage in de kosten koper?
Neen. Voor rekening van koper komen de kosten die de overheid hangt aan de overdracht van een bedrijf. Dat is de overdrachtsbelasting (6%) en de kosten van de notaris voor het opmaken van de leveringsakte en het inschrijven daarvan in de registers. Als de verkoper een makelaar inschakelt om zijn bedrijf te verkoper, dan moet hij ook zelf met de makelaar afrekenen voor deze dienst (makelaarscourtage). De makelaar dient bij de verkoop vooral het belang van de verkoper, dus niet dat van de koper. Het is voor de koper van belang zijn eigen makelaar in te schakelen.


11. Heb ik voor verkoop of verhuur van vastgoed  een energielabel nodig?
Vanaf 1 januari 2015 zijn eigenaren van gebouwen verplicht om een energiecertificaat te verstrekken als zij het pand gaan verkopen of verhuren. Dit geldt dus ook voor Horecapanden. Energie adviseurs met een BRL9500-certificaat mogen een energielabel voor utiliteitsgebouwen afgeven. Een eenmaal afgegeven energielabel is 10 jaar geldig. Bij het niet naleven van deze plicht kan de Inspectie handhavend optreden. (Een boete kan zelfs oplopen tot boven € 20.000,-)


12. Waar moet ik rekening mee houden met het starten van een horecabedrijf ?
Het ondernemen in de horeca is voor veel mensen een stille wens, maar kan soms best wel tegen vallen. Een goede voorbereiding is daarom erg belangrijk.
Zo dien je te beschikken over een gezonde dosis ondernemerschap, veel enthousiasme, doorzettingsvermogen en moet je absoluut van mensen houden en ze het graag naar het zin willen maken.
Het is mensen business. Het zijn clichés maar alles draait om de gast….
Enige ervaring in de horeca is ook aan te bevelen. Natuurlijk kun je goed personeel inzetten, maar je moet ze wel kunnen motiveren.
Zorg ook altijd voor een goed onderbouwd ondernemersplan. Neem er de tijd voor. Onder het kopje downloads vindt u een voorbeeld van een goed en uitgebreid ondernemersplan. Hoe beter uw plan namelijk in elkaar steekt hoe professioneler u overkomt. En u wilt zich toch wel onderscheiden ?
Als u van plan bent alcohol te schenken dient u ook te beschikken over een diploma Sociale Hygiene. Deze kunt u o.a. behalen bij de SVH. Stichting Vakopleiding Horeca.
Per Gemeente kunnen de eisen die aan een horecabedrijf gesteld worden nog wel eens verschillen maar bedenk dat over het algemeen de diverse instanties die gaan over (voedsel)veiligheid, zoals de Voedings Autoriteit en de Brandweer, langs komen om te kijken of uw onderneming en het pand voldoen aan alle door de overheid opgelegde regels. Helder Horecamakelaardij kan u daar in adviseren.


13. Welke vergunningen heb ik nodig?
Afhankelijk van het soort bedrijf dat u wilt starten, moet u beschikken over benodigde diploma’s, (zoals Sociale Hygiëne), en vergunningen. In vrijwel alle gevallen is een Drank- en Horeca vergunning nodig, een Gebruikers/exploitatie vergunning, Terrasvergunning en eventueel een Reclamevergunning.

1. Vraag een Drank- en horecavergunning aan. Verstrekt u alcoholische dranken tegen betaling? En worden deze in uw bedrijf genuttigd? Dan moet u een drank- en horecavergunning van de gemeente hebben.
2. De gemeente verstrekt ook de exploitatievergunning horecabedrijf, welke in bepaalde situaties vereist is en bijvoorbeeld ook de terrasvergunning.
3. Als u nachtverblijf biedt aan meer dan 10 personen hebt u een omgevingsvergunning nodig voor het brandveilig gebruik van uw pand.  Dat doet u bij uw gemeente. In andere gevallen doet u een gebruiksmelding.
4. Aanwezigheidsvergunning kansspelautomaten. Wilt u een kansspelautomaat plaatsen? Dan is een aanwezigheidsvergunning kansspelautomaat van uw gemeente verplicht.
5. Leg een logboek speeltoestellen aan. Als u een speeltoestel wilt plaatsen, moet u een logboek bijhouden met daarin de keurings- of onderzoeksgegevens en informatie over onderhoud en ongevallen.
6. Als u eet of drinkwaren bereidt dient u te werken volgens de Hygiënecode. U dient tevens een HACCP plan op te stellen waarin u omschrijft hoe u met de hygiëneregels om gaat.
7. Neem legionellapreventiemaatregelen. U moet legionellapreventiemaatregelen nemen als uw pand volgens het bestemmingsplan een logiesfunctie heeft of als uw pand een woonfunctie heeft en u nachtverblijf verleent aan meer dan 5 personen.
8. Vraag licenties muziekgebruik aan. Als u in het openbaar muziek ten gehore brengt, moet u toestemming hebben. Buma en Stemra regelen deze toestemming door het uitgeven van licenties.
9. Betaal reprorecht. Om kopieën te mogen maken van auteursrechtelijk beschermde werken, moet uw bedrijf een jaarlijkse vaste vergoeding betalen aan de Stichting Reprorecht.

Veel informatie vindt u ook op antwoord voor bedrijven (www.ondernemersplein.nl ) .
De informatie site van de overheid met veel uitleg over het starten van een horecabedrijf.
Ook op de website van Koninklijk Horeca Nederland (ww.khn.nl )kunt u veel nuttige informatie vinden over het starten van een horecabedrijf.

 


U wilt een bod uitbrengen?

Indien u een bod wilt uitbrengen doet u dit bij voorkeur, schriftelijk, per fax of per E-mail. Een bieding dient tenminste te bevatten:

  • uw n.a.w.-gegevens
  • de geboden koopsom
  • de datum van de aanvaarding/levering
  • eventuele overname van andere goederen
  • eventuele ontbindende voorwaarden

 

Indien de bieder een ontbindende voorwaarde voor de financiering wenst op te nemen, dient hij aan te geven tot welk bedrag (maximaal 110 %) een hypotheek nodig is. Hierover moeten de partijen het eens zijn vóór de mondelinge koop.

Persoonsgegevens
Contactgegevens
Opmerkingen
Persoonsgegevens
Contactgegevens
Opmerkingen